此前，我们通过房地产贷款余额、住房贷款余额与M2、居民储蓄之间的相对关系，为大家深度解读了为什么当前将房地产行业作为金融领域的“灰犀牛”。
简单来说，就是房地产行业资金占用货币的总额的比重过高，房地产贷款余额过高，居民现有储蓄规模和收入水平，不仅直接影响住房贷款余额还本付息，还间接影响商品房的销售及回款，从而影响房地产开发贷款的还本付息能力，房地产行业存在潜在的金融危机，“灰犀牛”是对这种潜在的金融危机的一种抽象和委婉的表达。
人民银行和银保监会、住建部作为金融和房地产的主管机构，不断的出台各种政策来控制金融在房地产的风险，而房企、金融机构、和客户却总在用各种创新的工具，来突破监管，让更多的资金流入到房地产行业中来。监管与被监管之间，不停地在上演猫鼠游戏。
一、管理和控制措施
（一）对银行的管理要求
1、房地产贷款余额集中度管理政策
2020年12月31日，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。该通知从2021年1月1日起正式实施。
该通知是针对房地产“灰犀牛”现象最为直接的管理政策。该政策以各金融机构为管理对象，以房地产贷款余额为管理抓手，设定房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个指标，对不同性质和规模的金融机构的房地产贷款业务进行动态管理，全面限制流向房地产行业的资金规模。
政策中的两个管理指标：房地产贷款占比=房地产贷款余额/人民币各项贷款余额×100%；
个人住房贷款占比=个人住房贷款余额/人民币各项贷款余额×100%
政策中，对银行按照规模和性质进行了五档分类，分别对应五个层次的管理指标。各银行需要依据划定的指标，在规定时间内完成规模调整。
第一档，为中资大型银行，主要包含工、农、中、建、交、国开、邮储七家银行，房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%；
第二档，为中资中型银行，主要包括招商、农发展、浦发、中信、兴业、民生、光大、华夏、进出口、广发、平安、北京、上海、江苏、恒丰、浙商、渤海等共17家银行，房地产贷款占比上限管理要求为27.5%，个人住房贷款占比管理上限要求为20%；
第三档，为中资小型银行和非县域农合机构，主要包括城市商业银行、民营银行、大中城区城市和城区合作机构，房地产贷款占比上限管理要求为22.5%，个人住房贷款占比管理上限要求为17.5%；
第四档，为县域农合机构，房地产贷款占比上限管理要求为17.5%，个人住房贷款占比管理上限要求为12.5%；
第五档：村镇银行，房地产贷款占比上限管理要求为12.5%，个人住房贷款占比管理上限要求为7.5%；
2、政策的作用
2.1 有利于控制房地产贷款规模无序扩张，防范和化解房地产领域潜在的金融风险和危机。
房地产贷款余额占比，从2004年的13.42%，快速上升到2019年的29%，2020年回落至28.71%。个人住房贷款余额占比从2006年的10.8%，一路高歌猛进到2020年的19.97%。仍有快速增长趋势。
房地产贷款余额管理政策的出台，有利于遏制房地产贷款余额和个人住房贷款余额的快速增长。化解潜在的金融风险和金融危机。
2.2有利于金融机构向非房地产行业投放贷款，促进经济整体协调发展。
动态化管理房地产贷款余额资金规模，以房地产贷款占比全部贷款为管理指标，而非绝对数值为管理指标。在占比指标不变的情况下，金融机构要想使得投放于房地产的贷款规模增大，就必须增大总体贷款规模，变相促使金融机构向非房地产行业进行贷款投放，推动非地产业务的规模扩张，有利于经济的整体运行，有利于社会再分配的均衡发展。
2.3 此政策是从资金的供给端，进行资金供应的总量管控，调控更精准。
（二）对房地产企业贷款的管理和控制措施
1、政策内容
1.1房贷贷款基本条件
房企借款主体需要满足“432”政策。
“4”即四证，包含土地证、建筑规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证。
“3”即房企自有资金投资金额达到30%。
“2”房地产二级资质。
1.2 “三道红线”财务指标审查
2020年8月20日，中国人民银行、住房和城乡建设部召开的联席会议中，探讨建立房地产调控的长效机制中，提出了针对房地产开发企业贷款规模增幅的管控措施。
本次会议为房企设定了“剔除预收款后的资产负债率大于70%”、“净负债率大于100%”、“现金短债比小于1倍”，三个管理指标。
“剔除预收款后资产负债率大于70%”指标，用于评估企业自有资金投入是否充足，当指标大于70%，说明企业自有资金投入过低，项目投资自有资金未达到30%的可能。公司处于高杠杆投资运行模式之下，存在经营的不确定性。
“净负债率大于100%”指标，用于评估企业负债是否大于企业净资产。当指标大于100%，说明企业借款总额大于资产总额，当项目出现周转困难时，存在本金不能偿还的风险。
“现金短债比小于1倍”指标，用于评估企业现金短期偿债能力，当指标小于1，说明企业存在短期偿债能力不足的风险。
根据“三道红线”触线情况不同，试点房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档，分档设定有息负债规模的增速阈值：每降低一档，上限增加5%。若三道红线均触及，则房企有息负债不能再增加；.若触及两条，则有息负债规模增速不得超过5%；触及一条，则增速不得超过10%；一条未中，则增速过不得超过 15%。
2、政策的作用及意义
此举，是从资金需求端进行调控，对资金流向进行控制。
房企贷款“432”基础条件之上，附加偿债指标审查，为房企在金融机构能够贷款的增加额度提供了数据化管理工具。房企能够再从金融机构借款，最高能借多少规模，有据可依。
这一指导意见的出台，主要是为了避免金融机构贷款流入资质不全，高杠杆运行，偿债能力低下的房企，可有效防范房地产企业金融危机的发生。
同时，也督促房企降低投资杠杆，提升开发管理水平，打造适销对路的房地产项目，快速回款，进而维护房地产行业健康稳定的经营和运行。
（三）对个人住房贷款的管理和控制措施
在房地产贷款余额中，个人住房贷款余额远远大于房企开发贷款余额，以2020年12月底累计数据为例，个人住房贷款余额34.5万亿元，商品房开发贷款余额11.91万亿元，前者是后者的2.9倍。这主要是因为个人住房贷款为超长期贷款，最长年限为30年，贷款余额逐年累积，新增贷款余额偿还周期过长，所以当期贷款余额规模会越来越大。而商品房开发贷款为中长期贷款，通常为1-5年，开发商还款周期较短。因此就形成了个人住房贷款余额远远大于商品房贷款余额的现象。
个人贷款余额的控制手段，主要是通过审查贷款主体资格，提高贷款利率等方式来进行管控。针对贷款主体的审查，主要围绕是否有稳定的收入来源，是否具有偿债能力（收入与偿债比），是否符合首套、二套房贷款资格，禁止向第三套住房进行贷款。
金融机构，在鼓励个人住房贷款时期，执行基准利率下浮的方式。金融机构在限制个人住房贷款时期，执行基准利率上浮的方式。
在房地产贷款余额集中度管理制度之下，各金融机构个人贷款额度相对紧张，2021年以来，各金融机构在全国各地基本上都陆续上调了住房贷款利率，放缓了放款节奏，背后的主要原因就是金融机构可供投放的住房按揭贷款额度紧张，按揭资金处于供不应求的市场状态。
据融360大数据研究院对全国42个重点城市房贷利率的监测数据显示，进入2021年，全国房贷利率整体水平开始止跌转涨。2021年5月份（数据采集期为2021年4月20日至2021年5月18日），全国首套房贷款平均利率为5.33%，较2020年底上涨11BP；二套房贷款平均利率为5.61%，较2020年底上涨8BP
从金融风险管控角度来看，利率提升有利于对个人住房贷款余额进行规模防控，减少个人贷款额度。但从个人购房角度来看，利率提升背负的是长期还款义务，因此，个人在此阶段购房还是需要慎重评估个人长期的偿债对生活的影响程度。
二、管控之下的猫鼠游戏
（一）房企的融资创新与监管堵漏
严监管之下，房企投资热情不减。1—4月份，全国房地产开发投资40240亿元，同比增长21.6%；比2019年1—4月份增长17.6%，两年平均增长8.4%。其中，住宅投资30162亿元，增长24.4%。
房企除了自身加大销售力度尽快回笼资金之外，还在金融机构的合力之下通过金融创新不断获得投资资金，房企、金融机构与监管机构共同上演着猫鼠游戏。
2021年第一季度，传统融资受限让ABS融资“异军突起”，房地产行业资产证券化产品共发行160支，总发行规模975.97亿，同比上升65.14％。其中，有107支供应链ABS产品，规模达575.33亿元，占比59.0％。
针对这一现象，5月下旬，中国证券投资基金业协会立即暂停了基金子公司备案房地产供应链类产品，实施资金流向堵漏措施。
（二）个人通过经营贷、消费贷大举流向首付款
1—4月份，商品房销售面积50305万平方米，同比增长48.1%；比2019年1—4月份增长19.5%，两年平均增长9.3%。其中，住宅销售面积增长51.1%。虽然房价一路上涨，但居民购买住房的热情高涨。并在住房贷款严监管之下，纷纷绕道获得资金，流入房地产。
1、经营贷、消费贷违规流入房地产
所谓经营贷，是指个人利用在营公司，以公司经营需要，向银行申请公司经营贷款，然后再从公司周转出给个人购房使用。
消费贷，是银行面向客户提供的大额消费贷款，如装修、购车、旅游等大额支出，相比较经营贷而言，单笔贷款规模较小，期限更短，利率更高，但是也有部分客户通过消费贷来充当购房首付贷款。
由于经营贷的年利率仅为3.25%，远远低于住房按揭贷款首套平均利率5.33%，二套房平均利率5.61%。因此，在银行收紧住房贷款额度，提高住房贷款利率之后，在很多城市精明的购房者都将经营贷作为替代住房按揭贷款的最佳方案。此行为，早在2019年之后就被购房者普遍采用，市场上甚至形成了支持经营贷购房的产业链条，协助客户变更注册公司，变更股东，虚增交易行为等等一系列操作行为。
2021年3月，北京市银保监局通报，自2020年下半年以来发放的个人经营性贷款等业务合规性开展自查，自查发现涉嫌违规流入北京房地产市场的个人经营性贷款金额约3.4亿元，约占经营贷自查业务总量的0.35%；
3月下旬，广东银保监局，通报涉嫌违规流入房地产市场的问题贷款金额2.77亿元，其中广州1.47亿元；深圳自查1771亿的经营贷款的结果仅发现了21笔，5180万资金涉嫌违规。随后，却爆出“深房理”的炒房事件，让人不免对深圳自查行为产生较大怀疑。
4月7日，上海银保监局通报首次经营贷排查结果，流入房地产资金规模为3.39亿元；事实上，2020年上海市新增加贷款6741.6亿元，比2019年多增了1131.7亿元。其中普惠口径小微贷款增加了1525.3亿元，同比增长41.5%！
可见经营贷排查难度较大。通过自查能够发现并追溯的只是冰山一角。
2、监管措施
针对经营贷违规流入房地产的苗头，银保监会会同住建部、人民银行采取措施，保持监管的高压态势，促进房地产市场平稳健康发展。
一方面从银行着手，明确监管要求、组织专项排查、开展专项推动落实工作。
另一方面，从购房客户着手，对于客户首付款资金来源，要求提供更为详细的证明材料，对于客户自有资金要求在户时间在半年以上，若是非自有资金要求说明资金来源，并要求说明出借人证明资金来源。对于非直系亲属之间的资金，会被判定偿债能力较差，而直接拒贷。严格控制非各种借贷资金充当客户购房首付款。
三、强监管之下的资金流入房地产的控制效果初步显现，“灰犀牛”风险初步得到控制
6月1日，在银保监会“近期监管重点工作新闻通报”发布会上，银保监会副主席梁涛表示，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。
一是房地产贷款增速持续下降，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。
二是房地产贷款集中度持续下降，房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，已经连续7个月下降。
三是房地产信托规模持续下降，房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势。
四是理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。
五是银行通过特定目的载体投向房地产领域资金规模持续下降，相关业务规模同比下降26%，为连续15个月下降。
四、猫鼠游戏仍将继续
虽然，从监管的数据来看，房地产金融风险得到一定遏制，但我们相信，只要房企投资开发热度不减，客户购房热情不减，居民房地产以外投资渠道不畅，则房地产金融领域的猫鼠游戏就会一直在上演。房企总会在金融机构的协作下，找到新的资金流入途径，客户也会在购房热情的冲动之下，找到新的资金来源。
猫鼠游戏仍将继续上演。
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