【案情简介】
2018年7月，J公司(出租人)与K公司(承租人)签订《融资租赁合同》，约定K公司以回租使用、融资为目的，以回租方式向前海J公司出售租赁物件，J公司根据K公司的上述目的出资购买K公司出售给前海J公司的租赁物件（机器设备等）。并约定了融资租赁本金、利率及逾期支付租金之后每日万分之五的违约金。为了保证《融资租赁合同》合同的履行,J公司与K公司、张**签订了《抵押担保合同》，以张**名下房产作为抵押担保，并进行了抵押登记。此后J公司与赵**、李**、K公司签订了《保证合同》，约定赵**、李**对K公司承担连带保证责任。
自2018年11月，K公司开始拖欠租金。J公司于2019年2月向K公司发出《租金催款函》，但K公司仍未归还，保证人亦未代为清偿。2019年8月，K公司、保证人、抵押人与J公司签订《确认书》，确认截至该日止，K公司拖欠前J公司人民币800万元整及自2018年11月15日起按照融资租赁合同约定计算的违约金（日万分之五），张**、赵**、李**继续按照抵押担保合同对K公司所欠J公司的全部债务承担担保责任。《确认书》签订后，K公司等一直未按约定支付租金和违约金。
2018年11月，抵押房产被殷某申请F法院以另案查封。2020年8月，殷某向法院申请执行，抵押房产已进入执行状态，即将进入司法拍卖。
2020年10月，J公司向F法院提交了《参与优先分配方案申请书》，向法院申报债权并争取以抵押物处置所得受偿。但承办法官认为J公司非银行金融机构，不宜未经审判直接参与分配，故要求J公司先行向法院提起诉讼，获得法院胜诉判决后再行申请优先受偿。
2021年5月，为避免诉讼可能给J公司造成负面影响，J公司与H公司签订《债权转让协议》，将其《融资租赁合同》项下债权及相关的担保权利等一并转让给H公司，并分别通知了K公司及担保人。
2021年6月，J公司向F法院起诉，由于被告经法院合法传唤未到庭，本案缺席审理。一审判决支持H公司的全部诉讼请求，被告没有上诉，判决执行后，H公司向法院申请强制执行。在执行过程中，张**多次以夫妻一方将其共有房产抵押无效、抵押房产为其唯一住房等理由提出执行异议，但都被F法院一一裁定驳回。在排除执行阻碍之后，抵押的房产顺利拍卖成交。
2022年3月，J公司收到F法院的执行通知书，告知该案已向J公司支付房产拍卖后的执行款约900万元，本案即将执行终结。
【经验启示】
一、中小企业融资风险较高，应落实多种担保措施
该案之所以能基本收回租金本息和部分违约金，关键在于J公司要求K公司提供了房产抵押担保。虽然该项目的担保措施还有个人保证，但在k公司违约之后，保证人名下不仅几乎没有任何财产，还负债累累。就在J公司申请执行后不久，K公司还进入了法院破产程序，但好在抵押物是位于个人名下，执行拍卖并未受到破产案件影响。
二、房产抵押除了办理登记，还应防止出现各种异议
在办理房产抵押过程中，不仅要签订抵押合同和办理抵押登记，还应要求抵押人的配偶出具抵押声明书或者共同在抵押合同上签字，确认知晓并统一产权人将房产抵押给债权人，并同意受抵押合同约束。如果抵押房产系抵押人名下的唯一住房，还应提前考虑到执行中抵押人提出此种理由抗辩的应对。比如，向债务人或者抵押人提前收取一笔保证金，用于担保抵押房产系唯一住房给债权人造成的损失。
三、一旦债务人出现逾期，要及时起诉保全财产
在本案中，由于J公司担心诉讼对自己的银行融资等造成负面影响，所以一直在与债务人的实际控制人协商，即使在抵押物被其他债权人申请法院查封了的情况下也没有马上提起诉讼，贻误了战机，造成了更多的利息损失。千万不要以为有抵押物了就高枕无忧，法律不保护权利上的睡眠者，稍不留神还可能过了诉讼时效或者保证期间。
四、违约金不宜约定过高
在该案中，《融资租赁合同》约定的违约金为每日万分之五并全部得到了法院支持。被告没有出庭应诉也意味着放弃了抗辩。如果违约金约定过高，一旦对方申请法院调整或者法院依职权主动调整，则必然造成事先约定落空。
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