※ 租赁的概念
1、租赁的定义：
若合同一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产的使用权利以换取对价，则该合同为租赁或包含租赁。
一项合同要被分类为租赁，必须满足三要素：
① 存在一定期间：不仅可以是合同直接明确的一段时间，也可以是已识别资产的使用量（如某项设备的产出量）
② 存在已识别资产
③ 资产供应方向客户转移已识别资产使用权的控制
2、已识别资产
① 若资产的部分产能在物理上可区分（例如，建筑物的一层），则该部分产能属于已识别资产
② 若某资产产能与其他部分在物理上不可区分（例如，光缆的部分产量），则该部分不属于可识别资产，除非其实质上代表该资产的全部产能，从而使客户获得因使用该资产所产生的全部经济利益的权利。
3、实质性替换权
即使合同已对资产进行指定，若资产供应方在整个使用期间拥有对该资产的实质性替换权，则该资产不属于已识别资产。
同时符合下列条件时，表明资产供应方拥有资产的实质性替换权
① 资产供应方拥有在整个使用期间替换资产的实际能力
② 资产供应方通过行使替换资产的权利将获得经济利益
存在下列情形之一的，可视为客户有权主导对已识别资产在整个使用期间的使用
① 客户有权在整个使用期间主导已识别资产的使用目的和使用方式
② 已识别资产的使用目的和使用方式在使用期间前已确定，且客户有权在整个使用期间自行或主导他人按其确定的方式运营该资产。
※ 租赁的分拆与合并
（1）租赁的分拆
准则规定，合同中同时包含多项单独租赁的，承租人和出租人应将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。
同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
① 承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利。
② 该资产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
（2）租赁的合并
企业与同一交易方或关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份租赁包含租赁的合同，在满足下列条件之一的，应合并为一份合同进行会计处理：
① 该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易
② 该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况
③ 该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。
※ 租赁期
租赁期：指承租人有权使用租赁资产且不可撤销的期间。
承租人有续租选择权，即有权选择续租该资产，且合理确定将行使该选择权的，租赁期还应包含续租选择权涵盖的期间；
承租人有权终止租赁选择权，但合理确定将不会行使该选择权的，租赁期应当包含终止租赁选择权涵盖的期间。
（1）租赁期开始日
指出租人提供租赁资产使其可供承租人使用的起始日期；若承租人在租赁协议约定的起租日或租金起付日之前，已获得对租赁资产使用权的控制，则表明租赁期已经开始。
租赁协议中对起租日或租金支付时间的约定，并不影响租赁开始日的判断。
【例子】某商铺的租赁安排中，出租人于2021年1月1日将房屋钥匙交付给承租人，承租人收到钥匙即可自主安排对商铺的装修布置及搬迁，合同约定有3个月的免租期，承租人自2021年4月1日起支付租金。
本例中，由于承租人自2021年1月1日起就拥有对商铺使用权的控制，因此租赁期开始日为2021年1月1日，即租赁期包含出租人给予承租人的免租期。
（2）不可撤销期间
在确定租赁期和评估不可撤销租赁期间时，企业应根据租赁条款约定确定可强制执行合同的期间。
※ 承租人会计处理
（1）租赁负债的初始计量
租赁负债应按租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。识别应纳入租赁负债的相关付款项目时计量租赁负债的关键。
租赁付款额包括以下五项内容：
① 固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额
② 取决于指数或比率的可变租赁付款额
③ 购买选择权的行权价格，前提是承租人合理确定将行使该选择权
④ 行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映承租人将行使终止租赁权
⑤ 根据承租人提供的担保余值预计应支付的款项。
担保余值，指与出租人无关的一方向出租人提供担保，保证租赁结束时租赁资产的价值至少为某指定的金额。如果承租人提供了对余值的担保，则租赁付款额应包含预计应支付的款项。
（2）折现率
在计算租赁付款额的现值时，承租人应采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，应采用承租人增量借款利率作为折现率。
租赁内含利率，指出租人的租赁收款额的现值与未担保余值的现值之和等于租赁资产公允价值与出租人的初始直接费用之和的利率。
未担保余值：指租赁资产余值中，出租人无法保证能够实现或仅由与出租人有关的一方予以担保的部分；
初始直接费用：指为达到租赁所发生的增量成本；增量成本指若企业不取得该租赁，则不会发生的成本，如佣金、印花税等。无论是否实际取得租赁都会发生的支出，不属于直接费用。
承租人增量借款利率，指承租人在类似经济环境下为获得与该使用权资产价值接近的资产，在类似期间以累死抵押条件借入资金必须支付的利率。
（3）使用资产的初始计量
使用权资产，指承租人可再租赁期内使用租赁资产的权利。在租赁开始日，承租人应按成本对使用权资产进行初始计量；该成本包括下列四项：
① 租赁负债的初始计量金额
借：使用权资产
租赁负债——未确认融资费用
贷：租赁负债——租赁付款额
② 在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额；存在租赁激励的，应扣除已享受的租赁激励相关金额
借：使用权资产
贷：预付账款
③ 承租人发生的初始直接费用
借：使用权资产
贷：银行付款
④ 承租人为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复之租赁条款约定状态预计将发生的成本
借：使用权资产
贷：预计负债（按预计将发生的为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约定状态等成本的现值）
※ 租赁负债的后续计量
（1）计量基础
在租赁期开始日后，承租人应按以下原则对租赁负债进行后续计量
① 确认租赁负债的利息，增加租赁负债的账面金额
借：财务费用/在建工程等
贷：租赁负债——未确认融资费用
② 支付租赁付款额时，减少租赁负债的账面金额
借：租赁负债——租赁付款额
贷：银行存款
③ 因重估或租赁变更等原因导致租赁付款额发生变动时，重新估计租赁负债的账面价值
1、当租赁负债增加时
借：使用权资产
租赁负债——未确认融资费用
贷：租赁负债——租赁付款额
2、当租赁负债减少时
借：租赁负债——租赁付款额 （按租赁付款额的减少额）
贷：使用权资产 （按租赁付款额现值的减少额）
租赁负债——未确认融资费用 （差额）
※ 使用权资产的后续计量
（1）计量基础
在租赁开始日后，承租人应采用成本模式对使用权资产进行后续计量，即，以成本减累计折旧及累计减值损失计量使用权资产。
（2）使用权资产的折旧
使用权资产通常应自租赁期开始的当月计提折旧；当月计提确有困难的，为便于实务操作，企业也可以选择自租赁期开始的下月计提折旧。
（3）使用权资产的减值
1、使用权资产发生减值
借：资产减值损失
贷：使用权资产价值准备
2、使用权资产减值准备一经计提，不得转回
3、承租人应按扣减损失之后的使用权资产的账面价值，进行后续折旧
※ 短期租赁及低价值资产租赁
1、短期租赁：指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月（1年）的租赁；
当承租人与出租人签订租赁期为1年的租赁合同，不能简单认为该租赁的租赁期为1年，而应基于所有相关事实和情况判断可强制执行合同的期间及是否存在实质续租、终止租赁等选择权以合理确定租赁期。
包含购买选择权的租赁，即使租赁期不超过12个月，也不属于短期租赁。
2、低价值资产租赁：指单项租赁资产为全新资产时价值较低的租赁。
※ 出租人会计处理
（1）融资租赁的分类标准
一项租赁存在下列一种或多种情形的，通常分为融资租赁
① 在租赁期满，租赁资产的所有权转给承租人
② 承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权
③ 资产的所有权虽不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分（75%以上）
④ 在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值
⑤ 租赁资产性质特殊，如不作较大改造，只有承租人才能使用。
（2）出租人对融资租赁的会计处理
① 初始计量
在租赁开始日，出租人应对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。出租人对应收融资租赁款进行初始计量，应以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值。
租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按租赁内含利率折现的现值之和。
会计分录：
1、租赁期开始日：
借：应收融资租赁款——租赁收款额（按尚未收到的租赁收款额）
——未担保余值（按预计租赁期结束时的未担保余值）
银行存款（按已收到的租赁款）
贷：融资租赁资产（按融资租赁方式出租资产的账面价值）
银行存款（按发生的初始直接费用）
资产处置损益（租出资产的公允价值与账面价值的差额，也可能在借方）
应收融资租赁款——未实现融资收益（差额）
2、租赁保证金
① 出租人收到承租人的租赁保证金
借：银行存款
贷：其他应收款——租赁保证金
② 承租人到期不交租金，以保证金抵租金时
借：其他应付款——租赁保证金
贷：应收融资租赁款
③ 承租人违约，按租赁合同或协议规定没收保证金时
借：其他应付款——租赁保证金
贷：营业外收入
※ 融资租赁的后续计量
（1）出租人应按固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入
借：应收融资租赁款——未实现融资收益
贷：租赁收入——利息收入
其他业务收入
（2）出租人收到租赁款时
借：银行存款
贷：应收融资租赁款——租赁收款额
※ 转租赁
（1）原租赁为短期租赁，且转租人作为承租人已按会计准则采用简化处理，应将转租赁分类为经营租赁；
（2）转租赁分类为融资租赁的
甲公司的会计处理：
① 终止确认与原租赁相关且转给B公司（转租承租人）的使用权资产，并确认转租赁投资净额；
② 将使用权资产与转租赁投资净额之间的差额确认为损益
③ 在资产负债表中保留原租赁的租赁负债，该负债代表原租赁出租人的租赁付款额
在转租期间，中间出租人既要确认转租赁的融资收益，也要确认原租赁的利息费用。
（3）转租赁分类为经营租赁的
签订转租赁时，转租出租人在其资产负债表中保留与原租赁相关的租赁负债和使用权资产。在转租赁期间：
① 确认使用权资产的折旧费用和租赁负债的利息
② 确认转租赁的租赁收入。
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