引言
房地产市场非理性发展对实体经济的影响：国内外学者采取不同的研究方法对房地产市场与实体经济的互动关系及背后的原因做了许多具体的分析，所得出的结论也各有不同，主要存在以下几类代表性观点：
房地产泡沫不利于实体经济的发展。房地产泡沫对实体经济的不利影响主要体现为对实体投资的挤出效应，国内外已有不少文献对房地产泡沫的挤出效应进行了相关研究。
Bleck和Liu通过建立金融摩擦程度不同的两部门一般均衡模型发现，当信贷扩张时，资本主要会流向了摩擦较小的部门，反而会导致摩擦较大的部门的信贷被挤出。Chakrabortetal.通过对美国1988-2016年的房地产泡沫时期的数据分析发现，由于房地产市场的过热，银行发放了大量的抵押贷款，却减少了商业贷款的数量，房价上涨对实体经济起着负面的溢出效应。也有国内学者得到了类似的结论。
吴海民利用2001-2010年我国沿海地区12省市民营工业的面板数据，发现房地产价格上涨、通货膨胀存在会引发民营工业“规模空心化”和“效率空心化”的作用机制：一方面，房地产价格的连续攀升提供了比投资于实体经济更高的回报率，吸引了更多的资本投资于房地产市场，用于实体经济的投资因此减少，引发实体经济的空心化；另一方面，房价和通货膨胀预期之间存在螺旋式的自我强化机制，使企业生产成本不断提高，进而引起企业利润下降，进一步促使企业把资本投入房地产市场，从而诱发产业“空心化”。
许宪春等人运用统计和国民经济核算理论和方法研究了房地产市场过热对实体经济的影响，他们发现房地产泡沫对实体经济具有“抽血效应”，在市场经济条件下，房地产市场过热会吸引大量资本进入房地产业，并助推房地产价格的进一步上涨。黄贤环等人认为由于实体企业倾向于将资金配置于高收益、高风险的房地产市场，并“挤出”了主业投资资金，我国的实体经济面临着产业“空心化”、资产“金融化”的后果，实体企业也因此面临着经营风险。
房地产泡沫对实体经济的影响是非线性的。Miao和Wang从理论方面给出了解释，他们建立了信贷驱动资产泡沫的内生经济增长模型，模型中包含两个生产部门，并假设资产泡沫仅存在于其中一个生产部门，研究发现一方面，由于泡沫具有信贷宽松效应，泡沫的存在可以放松生产部门的抵押品约束，进而提高总投资效率；但是另一方面，泡沫还具有资本再配置效应随着泡沫的持续膨胀会吸引更多资本配置到该部门，进而阻碍另一部门投资的增长：因此房地产泡沫对实体投资的综合影响取决于这两种效应之间的相互作用。
在实证方面，Bumns-Grebler通过采用时间序列和面板数据，证明了房产投资占GDP的百分比与经济发展存在非线性相关。另外，房地产泡沫对不同企业的影响也存在差异，Adelinoetal.研究发现在房地产泡沫期间，小型创业公司和自营职业的数量有所增加，但大型企的数量却未增长他们认为这是因为房价上涨更多地是影响了家庭部门的抵押贷款。国内学者也做过类似的研究。
沈悦和刘洪玉对我国房地产价格与经济基本面的相关性进行了分析，认为适度的房价上涨可以促进宏观经济的发展，然而一旦房价增长过快，超过国民经济和社会发展的承受能力和消化能力，将会带来非常严重的后果：并且他们认为我国住宅价格增长已经出现脱离经济基本面的趋势。段忠东运用非线性的门限自回归模型刻画了房价与未来产出之间的动态非线性关系，研究发现：房价对未来产出的影响具有门限效应，当房价处于低增长阶段时，房价增长率对于产出有比较显著的正向影响；
而当房价处于高增长时期，房价实际增长率对产出的影响效果不显著：这是因为房价高涨会通过融资约束效应、实业资本空心化效应、负收入效应和储蓄效应等机制对投资和消费产生负向影响。李畅等通过实证研究发现在全国范围内，房地产投资可以促进制造业的发展，但这种促进效应表现为“倒U型”且逐渐趋于“临界值”。谷卿德等人利用2000年-2012年我国257个城市的数据，建立动态面板数据模型发现：房地产价格与产业结构升级呈倒“U”型的关系，房价水平较低时，房价上涨有助于产业结构高级化和产业结构合理化，但房价的持续上涨对产业结构升级产生负面影响。
张步县和王瑾通过构造面板平滑转换模型，基于2001年至2014年中国A股非金融地产上市公司数据，验证了房价涨幅与实体经济投资之间存在非线性关系，具体地，当房价涨幅超过6.5%的快速上涨区间时，主要对企业固定资产投资产生负面效应而当房价涨幅低于6.5%时，对投资主要起正面促进作用。类似地，沈悦和董鹏刚认为房价波动与经济增长之间存在关于房地产投资规模的异质性门槛效应，考虑到房地产投资遵循挤出效应，因此只有在一定的投资规模约束内，房价上涨才能够推动GDP增长。
以上研究未得出统一的结论，主要因为研究样本有所不同。一方面，不同国家在不同时期房价上涨对实体经济的影响会出现差异，例如许宪春与梁云芳等人都研究了我国的相关数据，但得出了不同的结论：另一方面，研究对象的不同也会影响相应的实证结果，例如虽然都使用了美国次贷危机前房地产市场繁荣时期的数据，Chaneyetal.研究了房价上涨对拥有房地产的公司的投资的影响，而Chakrabortetal则研究了房价上涨对商业贷款的影响，因此也得出了不同结论。综上所述，确定现阶段房地产市场的非理性发展对我国实体经济的影响及其影响机制仍是十分重要的。
房地产市场非理性发展与居民消费。在我国房价快速上涨的同时，作为拉动经济增长的“三驾马车”之一的国内消费却出现一系列疲软的现象，房价上涨与消费不足之间的关系也逐渐引起了众多学者的关注。通过对现有文献进行整理分析，可以发现房地产市场非理性发展所带来的房地产价格上涨对居民消费的影响的主要存在以下几种效应：
财富效应：房地产的财富效应指的是房地产价格变动导致了房地产所有者的财富存量发生变化，进而导致其消费支出的改变的现象。持久收入理论认为房价的变动会使得消费者的持久收入发生变动，进而改变其消费行为。Ludwing和Slok将房价上涨的财富效应分为兑现的财富效应和未兑现的财富效应两种：一方面，消费者通过再融资或出售房地产的方式来兑现房价上涨所带来的财富增值可以促进其消费；
另一方面，当财富效应未兑现时消费者在预期他们比以前“更富有”时也会增加当期消费。有的学者认为，相对于金融资产，房价波动引起房产的财富变化更为持久，房产的财富效应对消费的影响也更为明显。Bostic、Gabriel和Painter利用美国房地产市场和股票市场的相关数据探讨了房地产财富和金融财富波动对居民消费的不同，发现相对于金融资产，住房财富效应对消费的影响更大。
结语
Sousa利用美国和英国1975年第1季度-2008年第4季度的季度数据也得出了类似结论。Carroll等人利用消费增长的粘性来区分直接财富效应和最终财富效应通过对美国数据的实证分析发现，房屋财富每增加1美元，在短期内(下个季度)的边际消费倾向就会下降2美分左右，最终的影响在9美分左右，远远大于金融财富受到冲击的影响。
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