2022年7月15日
经过十年的房价繁荣，冰岛的住房市场继续加强，市场供应有限，经济状况改善。
冰岛房地产
冰岛的房价
冰岛统计局的数据显示，截至2022年第二季度，全国住宅价格指数强劲上涨22.88%(通货膨胀调整后的12.93%)，较上年同期的12.63%增长了一倍。事实上，这是自2017年第二季度以来的最大同比涨幅。
2022年第二季的一年内:
1.雷克雅未克的单身公寓价格飙升了22.12%(通货膨胀调整后的12.24%)，这是自2017年第三季度以来的最高同比涨幅。同样，家庭公寓的价格上涨了22.84%(通货膨胀调整后为12.89%)。
2.在首都之外，住宅价格大幅上涨23.75%(通货膨胀调整后为13.73%)，几乎是前一年8.19%增幅的三倍。
尽管需求强劲，但住房供应仍然非常有限。根据住房和建筑管理局(Housing and Construction Authority)的数据，2022年2月，待售公寓总数从2020年5月的约4000套大幅下降至1000套。在首都地区，同一时期的待售住宅从900套减少到70套。
阿里昂银行在其2022年第一季度报告中表示:“起初，价格上涨是由大幅降息推动的，但现在供应短缺扮演了更重要的角色。”
冰岛近年来经历了强劲的房价上涨，主要是受旅游业蓬勃发展、经济增长强劲和有限的住房供应的推动。从2010年到2019年，住宅价格飙升了109%(通货膨胀调整后的62%)，其中2016年和2017年每年增长15%。尽管发生了疫情危机，但2020年价格继续上涨7.8%(经通胀调整后的4.1%)，2021年又上涨了15.9%(经通胀调整后的10.2%)。
冰岛不同区域房价
在需求旺盛、住房供应有限的情况下，预计今年房价将继续以两位数的速度上涨。
在强劲的国内需求和有利的贸易条件的推动下，冰岛经济在2021年增长了4.3%，部分抵消了2020年7.1%的收缩。根据国际货币基金组织(IMF)发布的预测，尽管今年增长3.3%，2023年增长2.3%，但预计未来两年该国经济将继续增长。
冰岛房价暴涨
从2000年第一季度到2008年第一季度，冰岛经历了前所未有的房地产繁荣，房地产价格飙升了152.9%(71%的通货膨胀调整)，这得益于2000年到2007年的快速经济增长，当时的经济平均每年增长5.1%。
在2008年金融危机和冰岛银行倒闭之后，2009年GDP下降了7.7%，2010年又下降了2.8%。从2008年第一季度到2010年第一季度，房价下跌了15.1%(通货膨胀调整后-32%)。
为了拯救经济和帮助房主，冰岛的国有银行自2008年底以来已经免除了超过25%的人口的抵押贷款，这相当于该国年度GDP的13%。
随着经济复苏，2010年第二季度至2012年第四季度，房价上涨了13.3%。但是这种上涨在一定程度上是虚幻的，因为当通货膨胀调整后，同期房价仅上涨了2.6%。
从2013年到2019年，经济平均每年增长4.1%。在同一时期，房价上涨了70.1%(50.5%的通货膨胀调整)。
在房地产繁荣时期，房东往往一挂牌出售就会收到多个买家的报价，而销售价格通常比要价高出4%至8%，尤其是在市中心和雷克雅未克西部的热门社区。据当地房地产专家称，冰岛住宅销售已连续四年以每年约20%的速度增长。
尽管出现新冠肺炎疫情，但2020年全国房价仍上涨7.8%(通胀调整后的4.1%)，2021年甚至加速上涨，达到15.9%(通胀调整后的10.2%)的创纪录增速。
每年的房价变化
国际货币基金组织敦促冰岛给房地产市场降温
国际货币基金组织(IMF)最近敦促冰岛在持续的货币紧缩之外，实施宏观审慎措施，为不断升温的住房市场降温，避免灾难性的崩溃。近年来，由于房价飙升，银行系统的风险有所上升。
“房价大幅回调可能会削弱家庭和金融业的资产负债表。房价飙升也加剧了住房负担能力，尤其是对年轻和低收入家庭。良好校准和协调的政策对驾驭房价周期至关重要，”IMF表示。
IMF补充称:“需要通过有约束力的、有效的偿债收入比上限，进一步实施宏观审批紧缩，以遏制日益增长的住房风险。”
国际货币基金组织建议的一些措施包括:
1.要求抵押贷款出借人在分析借款人偿债能力时，对合同费率采用溢价;
2.对债务收入比设定上限;
3.减轻建筑业行政负担，增加住房供应，解决住房负担能力问题;
4.简化规划规例，简化取得建筑许可证的程序，并引入一站式的许可证和检查服务;
5.更有针对性的租赁住房援助和继续投资社会住房，以提高租金负担能力。
去年，冰岛央行将贷款与价值比率的上限从85%下调至80%，以遏制欧洲房价涨势最快的措施之一。但在实施了近一年之后，到目前为止，几乎没有证据表明它有降温效果。
供应仍然有限
根据英国住房和建筑管理局(Housing and Construction Authority)的数据，待售公寓总数已从2020年5月的约4000套大幅下降到2022年2月初的1000套。
在首都地区，同一时期的可售房产从900套减少到70套。
冰岛住房建设
由于受到疫情相关限制，2020年住房开工数量和在建项目数量开始下降，2021年仍保持疲弱。
全国范围(2020年冰岛统计局的最新数据):
1.2020年住宅开工数同比下降近37%，至2406套，与2019年50%的增长形成鲜明对比，但仍与过去五年近2400套的年平均水平持平。
2.2020年，在建住宅数量同比下降26.6%，至3894套，2019年增长近17%。
3.在2019年增长31.7%之后，2020年住宅完工量同比增长25.8%，至3816套。
首都雷克雅未克:
1.2020年住宅开工量同比下降50.3%至1351套，与2019年112%的增长形成鲜明对比。
2.2020年，在建住宅数量同比下降33.3%，至2347套，而2019年的年增长率接近24%。
3.2020年住宅完工量同比增长23.5%，达到2527套，前一年同比增长42.6%。
根据Arion Bank的数据，冰岛的住宅市场由大约14.5万套公寓和别墅组成。大约85%的人口是自住的，其余15%是租房的。
经济适用房短缺
冰岛社会事务部和住房融资基金发布的一份报告显示，冰岛所有地区都存在经济适用房短缺的问题。因此，预计今年将建设2800 ~ 3000套左右，这比稳定市场所需的3900 ~ 6600套要少。
冰岛大学(University of Iceland)经济学家阿斯盖尔·琼森(Asgeir Jonsson)表示，房地产开发商和承包商一直在迎合豪宅市场，导致经济适用房的需求基本没有得到满足。
一位建筑商表示:“他们不应该停止在郊区建房，因为那里更便宜。”“市中心的公寓更贵，对家庭来说更不实用。”
为了解决这个问题，由Katrin总理Jakobsdóttir成立的一个工作组最近提议在未来十年建造大约3.5万套公寓。更具体地说，该组织建议在未来五年内每年至少建造4000套住房，此后每年建造3000套住房。
早些时候，政府宣布将增加住房补贴和市场上的土地供应。该措施包括:
1.将相当一部分政府拥有的土地出售给雷克雅未克市议会用于建设;
2.放宽住房和规划标准，加快新建住宅建设;
3.出台激励措施，增加长期租赁住房;
4.增加租金福利，特别努力为学生和残疾人建造廉价住房;
5.为购买首套住房的家庭提供特别支持。
利率大幅上升以抑制急剧上升的通货膨胀
2022年6月，冰岛央行将基准利率上调100个基点至4.75%，这是冰岛央行在一年内连续第六次加息，旨在抑制消费物价上涨。
在全球能源价格和国内房价飙升的背景下，2022年6月通胀率攀升至8.8%，为2009年10月以来的最高水平。
冰岛的利率
和以前一样，房价和其他国内成本的增加是通货膨胀的强劲驱动因素，全球石油和大宗商品价格也大幅上涨。物价普遍上涨，潜在通货膨胀率上升。冰岛央行在2022年6月的货币政策声明中表示:“通胀预期在大多数指标上都有所上升，高于目标。”
英国央行补充称:“货币政策委员会认为，货币政策可能不得不进一步收紧，以确保通胀在可接受的时间框架内回落至目标水平。”
因此，抵押贷款利率现在正在迅速上升。2022年6月，抵押贷款平均利率上升至5.5%，前一个月为4.5%，去年同期仅为1.75%。
抵押贷款总额继续下降
根据冰岛央行的数据，2022年5月，未偿住宅抵押贷款总额较上年同期下降1.6%，至5396.6亿ISK(39.9亿美元)，此前在2021年5月下降了9.3%。
冰岛住宅按揭贷款
根据《全球房地产指南》的估计，抵押贷款市场规模占GDP的比例从2020年的19.3%和2017年的22.8%下降到2021年的16.2%。
根据Arion Research的数据，约60%的家庭抵押贷款被编入指数，其余40%则没有编入指数。与CPI挂钩的抵押贷款通常是年金，月供以及剩余本金都与CPI挂钩。
克朗兑美元走弱，但兑欧元走强
2022年6月，冰岛克朗兑美元汇率同比下降7%，月平均汇率达到131.08 ISK = 1美元。此前，在2020年1月至2021年12月疫情爆发期间，克朗兑美元汇率下跌了5.1%。
冰岛的汇率
相比之下，瑞典克朗兑欧元实际上同比上涨了6%，在2022年6月，瑞典克朗兑欧元的汇率为138.47 ISK = 1欧元。这部分抵消了疫情期间克朗对欧元贬值6.8%的影响。
在全球金融危机期间，克朗的价值从2007年12月的62.33比索= 1美元暴跌至2008年12月的约123.73比索= 1美元。为了稳定克朗的币值，该国向国际货币基金组织借款21亿美元，并实施了外汇管制，这些管制在2015年仍然有效。
因此，从2015年3月到2018年3月，克朗兑美元升值约38%，兑欧元升值21%。然而，从2018年4月到2019年12月，这些增长再次部分逆转，克朗对美元贬值18.3%，对欧元贬值9.8%。
旅游业正在逐步复苏
在新冠肺炎疫情爆发两年多后，冰岛旅游业正在逐步复苏。在2022年前5个月，该国约有45.948万人次的滞留游客入境，较2021年1月至5月的32,140人次大幅改善，但仍比三年前疫情前同期的704,851人次低近35%。
冰岛旅游人数
这是受到英国和美国游客回归的推动。在2022年前5个月，来自英国的游客约占总入境人数的21.4%，其次是美国(18.5%)、德国(7%)、波兰(6.3%)和法国(5.9%)。
国际货币基金组织在2022年6月的咨询报告中表示:“乌克兰战争的最初影响似乎相对温和，今年夏天旅游业复苏的前景似乎非常令人鼓舞。”
在过去两年中，旅游业几乎不存在，游客人数在2020年和2021年分别下降到486308和698181，远低于2016-2019年全年210万游客的平均水平。
然而，即使在大流行之前，旅游业就受到了低成本航空公司WOW Air在2019年3月倒闭的不利影响，再加上该国的旗舰航空公司冰岛航空的波音737 Max停飞。因此，2019年入境游客人数同比下降14.1%，至2013,190人，与2013年至2018年年均增长24%形成鲜明对比。
旅游业几乎占冰岛GDP的9%，出口总收入的39%。
经济的改善
在强劲的国内需求和有利的贸易条件的推动下，冰岛经济在2021年增长了4.3%，部分抵消了2020年7.1%的收缩。
根据国际货币基金组织(IMF)发布的预测，尽管今年增长3.3%，2023年增长2.3%，但预计未来两年该国经济将继续增长。
冰岛国内生产总值(gdp)以及通货膨胀
IMF表示:“预计2022年和中期内增长仍将保持温和。”“尽管冰岛与俄罗斯和乌克兰的直接风险敞口较低，但该国将面临外部需求下降、供应链中断和外国通胀上升的环境。”尽管如此，冰岛经济仍有能力应对潜在的负面冲击。
从2004年到2007年，冰岛的平均GDP年增长率为7.2%，部分原因是银行业在全球范围内盲目放贷。
然而，在全球金融危机期间，冰岛三家最大的银行——Glitnir、Landsbanki和Kaupthing——倒闭了，在2008年拖欠了850亿美元的债务。2008年经济增长急剧放缓，2009年大幅收缩7.7%，2010年又收缩2.8%。2008年，冰岛外债激增至14.88万亿冰岛克朗(合1,081亿美元)，较上年同期增长99%。2009年，这一数字进一步上升到15.21万亿美元(合1105亿美元)。
冰岛的失业率
此后经济开始复苏，从2011年到2019年年均增长3.5%。与此同时，外债又开始下降。根据冰岛中央银行的数据，到2019年，该国的外债仅为2.36万亿ISK(171亿美元)。
尽管发生了大流行，但2020年的外债仅小幅增加至2.48万亿ISK(180亿美元)，2021年为2.75万亿ISK(199亿美元)。
尽管2020年和2021年政府总赤字分别扩大至GDP的8.7%和8.9%，但由于政府支出激增和收入减少，相比2019年仅1.5%的缺口和2018年0.9%、2017年1%和2016年12.5%的盈余，这一数字大幅上升。
冰岛统计局的数据显示，2022年5月，经季节调整的失业率为3.5%，大大低于前一年的5.9%和两年前的8%。
2021年，冰岛的人口只有36.9万，是世界上最富有、最发达的国家之一。目前人均国内总产值为6.9万美元。与其他经合组织国家相比，这个小国的税率也很低。该国经济严重依赖渔业，渔业提供了40%的出口收入，雇佣了7%的劳动力。然而，近年来，该国向制造业和服务业发展，其中最引人注目的是旅游业。
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