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大家好，我是林嵩，生活在澳大利亚墨尔本的Mortgage Broker贷款经纪人，今天想聊一聊转贷Refinance的话题。
从2022年5月开始到2023年2月，澳大利亚中央银行已经连续9次上调现金利率，目前现金率为3.35%，达到最近十年以来的最高水平。
我一直觉得开银行是全天下最好的生意，没有之一。
银行的牛X之处就在于，银行的赚钱逻辑都是暴利且合法的，在任何地方都一样。
我把银行的赚钱模式总结成一句话，就是：
赚钱，我要赚最多，
风险，要降到最低。
这就意味着在澳洲央行连续加息9次后，其他商业银行肯定不愿自己承担这个风险，也不会自己承担加息成本。
所以，澳洲所有的商业银行也跟着澳洲央行一起，连续加息9次，他们把所有的风险和成本都直接转嫁到消费者（银行客户/贷款人）身上了。
消费者们无怨无悔，默默承担着这一切，而且没有反对的余地。
澳洲商业银行连续加息，导致澳洲的房贷利息从2022年初的1.99%-2.29%，涨到了现在的5%左右。
而且，专家预测在未来几个月，澳洲央行还会继续加息，有的专家预测至少还有2-3次加息，有的媒体预测还会加息6次。
具体还会加息几次，我不做预测，到时候拭目以待就好了。
贷款人的窘境。
现在，已经有房贷的人，会面对一个非常现实的情况，利息每月上涨，还款额也会每月增加。
在收入不变的情况下，随着还款越来越多，生活压力也会越来越大，零花钱就越来越少了。
这个时候，已经有房贷的人可能还面临一个更尴尬的情况，在同一家银行、同样的贷款额度、同样的贷款产品，老客户利率可能是5.5%，新客户利率可能是4.9%。
作为老客户，你肯定也想拿到4.9%的利率，如果你去找银行申请降低利率，但是抱歉，大概率银行是不会同意的，因为4.9%的这个优惠利率只给新客户，老客户无权享受。
这就是我常说的：对于澳洲银行来说，客户忠诚是没有任何意义的，待得越久，被银行宰得越狠。
说得再惨一点，“老客户不如汪汪汪啊”。
转贷，可能是唯一出路。
什么是转贷？
把房屋贷款从一个贷方转到另外一个贷方的整个流程，简称为转贷。
英文：Refinance。
这里的贷方通常是指银行。
转贷流程和新买房申请贷款流程差不多，也需要填写各种表格、提交个人身份证明、提交收入证明以及过去还款记录等各类文件。
有的人可能觉得提交材料麻烦，懒得动，所以不想转贷。
在现实的工作中，我确实接触过一些客户，的确对利息涨跌，对还款额的多少，都没啥感觉。
他们买完房子，办完贷款，在贷款银行账户里存一笔钱，让银行按月自动扣款，就几乎再也没看过贷款账户了。
贷款利率是4.9%或是5.5%，每月还款是4900块还是5200块，他们根本不在乎，就是偶尔看一眼而已。
虽然还款数字有波动，但是波动也不大，属于正常范围，所以他们也不会去纠结这个数字的变化，很多人可能会更专注于生活中其他的事情。
这可能就引出下一个问题。
为什么要转贷？
转贷的好处有很多，今天主要说最简单、最常见的3点：
①降低利率。
结合刚才的例子，在同一家银行、同样的贷款额度、同样的贷款产品，老客户利率可能是5.5%，新客户利率可能是4.9%。
老客户想要4.9%的利率，银行拒绝，因为银行为了开拓新市场，往往倾向于只为新客户提供更低利率，而忽略老客户的需求。
另外，金融市场上的贷款机构和贷款产品种类繁多，总会有一些银行用新的贷款产品和更低的贷款利率来吸引新客户。
这个时候考虑转贷，虽然我们在目前这家银行是老客户，无法获得更低利率，但是转贷去到其他银行就是新客户了，可以顺理成章地获得更低利率。
现在从利率5.5%的A银行，转贷到利率4.9%的B银行，利率瞬间下降0.6%，只能说太爽了。
在原来的银行，苦苦哀求也得不到的优惠利率，转到新银行瞬间就有了，这就是“只见新人笑，哪管旧人哭”啊。
②降低每月还款金额。
刚才已经说过转贷会降低利率，利率降低后带来最直接的好处就是每月还款额也会随之减少。
仅仅是房贷利率降低这一点，可能就会为贷款人节省数十万澳元。
还是结合之前的例子，A银行利率5.5%，B银行利率4.9%，我们先假设一个情况，然后计算一下还款金额的差别。
假设一套房子
房屋类型：自住房Owner Occupied
贷款总额：100万澳元
利率类型：浮动利率Variable
还款方式：本息同还Principal and Interest
贷款周期：30年Years
根据以上条件可以得出：
如果利率5.5%，每月还款额：$5678澳元。
如果利率4.9%，每月还款额：$5308澳元。
利率降低后，每月还款额减少$5678-$5308=$370澳元。
乍一看，好像每月才降低了370块钱，也不是很多，但是别忘了，贷款周期是30年。
每月减少370块，一年12个月就节省了
370×12=4440澳元
三十年就节省了
4440澳元×30=133200澳元=13.32万澳元
十几万澳元，对于工薪阶层来说，也算挺多一笔钱了。
与其给银行，不如用省下来的这笔钱实实在在地改善一下家人们的生活，提高生活品质。
③拿到银行的促销返现。
关于这一条好处，最直白的说就是：拿钱。
刚才已经说过，为了开拓市场获取更多新客户，总会有一些银行用更低的贷款利率和优惠促销手段来吸引新客户，促销手段就包括直接返现Cashback/Cash rebate。
根据每个银行促销时间段不同，返现金额会有所调整，一般是2000澳元-6000澳元之间。
银行的要求也非常简单，就是只给新客户，贷款额度在25万澳元以上就行。
当转贷到新银行，完成房屋交割后，新银行会直接把返现这笔钱给到客户的银行账户里。
下面是一部分银行最新的促销返现信息汇总：
联邦银行CBA | $2000 |
澳新银行ANZ | $4000 |
国民银行NAB | $2000 |
西太平洋银行Westpac | $3500 |
Ubank | $5000 |
昆士兰银行BOQ | $3000 |
AMP银行 | $4000 |
以上三点都是转贷最常见的好处，总结三个词就是：
省钱、省钱、拿钱。
但是在日常工作中，我也接触到一些客户的情况，发现没有必要转贷。
在这里也分享出来：
贷款是固定利率就暂时别转贷了。
如果之前办理贷款选择的是固定利率，而且固定利率还没有到期，那就别转贷了
因为固定利率没到期要转贷的话会产生一些违约金，因为违约金而产生的损失可能会大于转贷的收益，所以我一般建议就等到期之后再转贷。
除非新的贷款利率很低，比之前的贷款利率低很多，而且促销返现的金额也特别大，这两项的收益远远大于损失，那也是可以考虑转贷的。
总之，要考虑的关键就是转贷后的收益要大于转贷的成本。
简单说就是要“划得来”才考虑转贷，如果仔细算一下，得出的结果是“划不来”，那就暂时别转了。
秉持这个原则就可以轻松做出选择。
很多人都关心，那到底如何转贷呢？
答案很简单，直接找我就行了。
作为澳洲持牌的贷款经纪人Mortgage Broker，我很乐意为所有买房人服务。
办理贷款不受地域限制，我可以为全澳洲各个城市的客户提供服务。
我在墨尔本，也有悉尼、布里斯班和黄金海岸的客户。
我的服务是长期的、可持续的，因为我知道，我的客户，都不会只有一套房子。
我的客户，绝大多数都是事业有成，家庭幸福、和睦、美满，在买了第一套房产之后，还会继续买第二套、第三套、第N套……
所以，这就注定了我和客户的关系是长期可持续发展的良好关系。
我的工作就是在全澳40多家金融机构（银行）和几百个贷款产品中，选择最适合客户需求的贷款产品。
无论是首次置业还是转贷、继续投资买房、买生意、自己买土地造房子、买商业地产，我都可以尽最大努力提供帮助。
最重要的是，作为一家在全澳大利亚排名第5的贷款经纪公司，我们的服务对所有客户都是不收费的。
我们的服务，没有套路，只有专业、高效、及时、靠谱、真诚。
@木木山高
2023.02.14
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