最近的市场信心不足，对房东不太友好。
但对买房人来说却相当不错，谈价力度相比之前大了很多，很适合捡漏淘笋。
而在二手市场之外，还有一个市场，捡漏机会更大，那就是法拍房市场。
二手市场静淡，法拍市场的定价只会比二手更低。
此外，现在的法拍房相比二手房，还有这么两大优势，
1）税费各付，交易成本低；
2）不受三价取低影响，可以贷足，贷款额度高。
法拍捡漏，正是好时机。
最近上海接连拍出几套法拍豪宅，要么流拍，要么成交价是二手挂牌价的6到7折。
11月第一天，一套陆家嘴豪宅九庐的法拍房，建面248平方米，起拍价3021万，成交价4281万，折合单价17万/平米。
同户型的二手房，楼层比它高两层的，挂牌价6000多万，折合单价25万/平米。
这个价格拍出来，楼上的二手房东估计心都要碎了，因为大家会用法拍房的价格锚定二手房。
换个角度看，九庐这套法拍房，相比市场价，是不是打了6折？
同理，不久前被法拍的内环内别墅，华侨城苏河湾：
建筑面积1236.41平方米，评估价3.12亿，折合单价25w/平米。
从1.75亿起拍，然而最终的成交价只有1.96亿，相当于打了6折，单价16w/平米。
要知道，小区里现在有两套同样的别墅房源在卖，一套挂牌价3亿多，一套挂牌价4亿多。
法拍房这个性价比，马上就出来了有没有？
一般的房子，只要进入法拍市场，价格基本都会比二手房要低不少的。
据统计，去年上海的法拍房，市场价8.5折成交的占比高达63%。
2000万的房子，能比市场价便宜300万，中环一个大卧室省出来了。
因为从去年开始，上海的法拍房也限购了，失去了房票溢价：
本地没有购房资格的人退出市场，外地投资被排除在外，本地投资也更加谨慎。
说个数据，截止到 2021 年 12 月末，上海市司法拍卖不动产参与报名竞拍人数14229 人次，较 2020 年底，减少 27%。
参拍人数少了四分之一还不止。
参与人数变少，折扣自然会变大。
而法拍房相比当下的二手房，还有这么两个突出的优势。
第一，税费各付，交易成本低。
在上海的法拍房市场中，税费各付的标的大概占到90%。
可不要小看这一点：上家所要付的个人所得税、印花税、增值税等是很大一笔钱。
一套1000万的房子，税费各付比税费下家全付，大概要少花六七十万，一辆好车都出来了。
在上海楼市这个卖方市场，这是你作为下家，难得有一次理直气壮的不出钱了。
从这一点来讲，法拍房就比普通二手房优惠不少。
举个例子：
5月16日成交的普陀桃浦板块的永汇新苑小区，2003年竣工，面积84.76平米，两房两厅一卫。
起拍价304w，评估价434w，成交价372w。
这个小区在13号线桃浦路地铁站旁300米左右，一梯两户南北通透，附近有沃尔玛超市等商业配套生活氛围成熟。
因为评估价略低于市场价同时交易税费各付，所以交易成本约为二手市场81折水平，比市场价低了近100w。
折扣幅度相当大。
第二，法拍房不受三价取低影响，贷款额度高。
法拍房相比当下二手房的一大优势，就是可以贷足。
先跟大家明确一点：法拍房也可以正常贷款，贷款的成数、年限、利率跟普通二手房一样。
在三价取低之后，二手房的贷款价格一般是房子真实售价的5到8折。
上海的三价取低虽然部分已经放松，但仍未完全放开，这意味着买二手房，依然不能贷足。
这对于要贷款的买家，尤其是首房首贷的刚需来讲，影响很大。
而对法拍房来讲却不受影响，仍然可以贷足的。
法拍房按成交价来贷款，而且它的贷款流程和普通二手房不一样，首套房首付3.5成，贷款6.5成是完全可以做到的。
这对很多苦于三价取低，预算有限的购房者来讲，是个很好的买房路径。
自法拍业务上线以来，我们也帮很多客户拍到合适的法拍房，其中不乏笋盘。
比如浦东新区张杨路这一套，对口进才北校，面积113平米，评估价831万，我们去年帮客户602万拿下，折扣率72%。
当然，对于法拍房，大家还是有一定顾虑的，尤其是没有什么购房经验的刚需购房者。
但其实只要背景调查做好功课，大部分法拍房的风险都是可控的。
很多风险，其实都是自己想象出来的。
在我们所遇到过的上海法拍房源中，从交付层面看，70%的房源都是没啥问题的，20%的房源需要提前协商，另外只有10%的房源确实需要比较长的交付期或是真的搞不定。
事实是随着法拍制度越来越完善，越来越多的普通购房者正参与到法拍市场中来。
比如找平米买法拍的朋友，差不多3成是自住的，另外7成是用来保值升值的。
而且一般情况下，明显的瑕疵与风险，在拍品公告里也会写的非常的清楚：
对于我们不能把控的风险，很简单，不要碰就是了，可以拍的房源那么多，没必要在一棵树上吊死。
但对于一些隐性的风险和坑，还是需要专业人士指导帮助。
个人的认知有限，除了极个别长期玩家，大部分人不要轻易涉足司法拍卖市场，因为坑多万一发生难以挽救。
而我们有专业的尽职调查、贷款组合、交易过户、清场交房服务，每个环节都是市场领先水平，收费公开透明。
我们在整个楼市的专业度也可以帮助筛选最优标的，洞悉市场过去、现在和未来的走向，除了今天的价差，更容易抓住未来的成长性。
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