第一，法律文件完整，确保项目合规合法。每一个EB-5项目，需要审阅的法律原文文件有近20份，最多的一份文件高达200多页。
第二，项目符合优先预留通道资格（乡村项目/高失业率地区项目/基建项目），确保可享受“无排期”红利。
第三，判断项目的真实性。在选项目时，需仔细确认项目真实存在，以及考量项目管理团队的资质和经验。
第四，项目本身是否经得起时间的考验，毕竟美国投资移民不是一个短期的投资。经过2022年的多次加息，美国目前正处于高通胀和高利率的环境中，股票和债券市场波动较大，而房地产是处于股票和债券中间的资产。因此，选择房地产投资相对安全，而在房地产类资产中，出租型公寓的抗通胀能力最强。
接下来，我们谈一谈美国的出租型公寓。
在美国的REITs市场中，出租型公寓REITs为主流业态之一。截至2021年底，美国出租型公寓REITs市值占比达14.30%，高于写字楼（7.06%）、购物中心（4.25%）、传统商场（3.29%）等物业。
美国REITs市值占比
数据来源：Wind
从价值来看，美国等成熟市场的公寓型REITs，平均估值倍数为23.20X，高于办公（23.04X）、综合体（18.79X）、酒店（12.36X）等物业。
全球主要成熟REITs市场各物业类型估值倍数
数据来源：Wind
可见，在房地产类资产中，出租型公寓发展前景广阔。
其次，我们来详细了解，美国新泽西地区的出租型公寓。
新泽西是美国人口密度最高的州，所处的地理位置非常好，北接纽约。近年来，大量在纽约学习和工作的人涌入新泽西——
一方面，疫情之后远程办公成为了主流。根据仲量联行(JLL)去年6月的数据显示，美国办公室的占用率仅为疫情前水平的40%-60%；而“纽约市合作伙伴组织”的一项调查称，截止去年4月底，仅有8%的人每周五天都在纽约曼哈顿的办公室工作。
对于远程办公的人士而言，租住在新泽西能节省更多成本。目前纽约的月租金是3318美元，而新泽西的月租金仅为2375美元，住在新泽西能节省30%的租房成本。并且，如果住在纽约，他们需要额外支付4%的city tax，但是住新泽西则无需交这笔税。
另一方面，住房是美国家庭消费中较大的支出之一，人们对这一项支出的价格敏感度较高。特别是在当前加息周期下，美国30年期的房贷利率正不断提升且已经破6%，纽约不少房子的按揭月供超过了房租水平，这使得大量无力负担月供的纽约人涌到了租房市场。
比起纽约房子老旧且租金高，新泽西地区的房子普遍较新且租金低，随着地铁线的开通，从新泽西到纽约的通勤时间仅需约10分钟。
为了了解新泽西地区的真实入住率，我们特意于夜间来到靠近纽约河岸的4个长租公寓，发现这些公寓灯火通明，出租率分别高达100%、100%、98.16%、99.07%。
租房备受追捧，房源紧俏，房租水涨船高。尽管目前新泽西地区租金已较去年上涨14-30%，但对于纽约人来说，在新泽西租房仍是更具性价比的选择。
因此在加息时代下，新泽西成为了纽约乃至美国租房市场的热门区域。
新泽西地区出租型公寓实景拍摄，2023年2月
最后再看新泽西瑞丰高层公寓，这个项目正是位于新泽西地区的出租型公寓，在本轮经济周期下，展现出较强韧性及抗风险能力，除此以外还有以下优势：
首先，项目到纽约市中心仅10分钟车程，地理位置非常优越，人口也很密集，但却属于政府的高失业率地区。原因如上文所述，在新泽西居住的人大多为纽约工作的白领，政府在统计就业率时，这些人被计算在其工作单位所在地“纽约”，而非计入“新泽西”。因此，新泽西成为了高失业率地区，从而符合新政预留通道，享受“无排期”红利。
其次，开发商为新泽西老牌开发商，于1977年创立，创始人Joseph A曾担任新泽西市规划委员会的律师，于1970年代初担任泽西市重建局的法律顾问。Joseph A一家三代生活在新泽西，对当地十分了解，从90年代开始囤地，开发超过30个商业和住宅项目。
在当下的市场上，美国新泽西的长租公寓是一个值得选择的EB-5项目。
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