案例
：租赁方：甲公司（一般纳税人）2021年1月1日从出租方A公司处租入一幢写字楼（A公司一般纳税人，2020年购入），租赁合同约定租期三年（2021年1月1日至2023年12月31日），甲公司分别于2021年1月1日、2022年1月1日、2023年1月1日向A公司支付（不含增值税）租金100万元。A公司于收取上述租金同时，依照税法规定，向甲公司开具增值税专用发票，税率9%；甲公司同时向A公司支付增值税专用发票票面注明增值税额。
甲公司无法确定租赁内含利率的，采用其增量借款利率（8%）作为（年度）折现率。本租赁事项无其他影响因素。
甲公司相关会计分录如下。
甲公司为先付年金方式支付租金，折现使用权资产278.33万元，租赁付款额300万元（不含增值税）与折现使用权资产差额为未确认融资21.67万元。
注：税法中并没有“折现”一说，因此须依税法规定、按照实际支付租金金额计提。
一、2021年1月1日，甲公司确认租赁使用权资产。
借：使用权资产 278.33万
租赁负债——未确认融资费用 21.67万
贷：租赁负债——租赁付款额 300万
二、2021年1月1日，甲公司收取A公司开具增值税专用发票，票面金额100万元、增值税额9万元，向A公司支付109万元。甲公司当日将上述增值税专用发票勾选确认，并确定符合抵扣条件。
借：租赁负债——租赁付款额 100万
应交税费——应交增值税（进项税额）9万
贷：银行存款 109万
三、2021年1月至2023年12月，甲公司每月计提折旧金额7.73万元（278.33万/36），各月分录一样，不重复列示。
借：管理费用（假设甲公司上述写字楼用于行政办公）7.73万
贷：使用权资产累计折旧7.73万
注：企业在不违反会计准则中确认、计量和报告规定的前提下，可以根据本单位的实际情况自行增设、分拆、合并会计科目。
四、2022年1月1日，甲公司收取A公司开具增值税专用发票，票面金额100万元、增值税额9万元，向A公司支付109万元。甲公司当日将上述增值税专用发票勾选确认，并确定符合抵扣条件。
借：财务费用 14.27万
贷：租赁负债——未确认融资费用 14.27万〔（278.33-100）×8%〕
借：租赁负债——租赁付款额 100万
应交税费——应交增值税（进项税额）9万
贷：银行存款 109万
五、2023年1月1日，甲公司收取A公司开具增值税专用发票，票面金额100万元、增值税额9万元，向A公司支付109万元。甲公司当日将上述增值税专用发票勾选确认，并确定符合抵扣条件。
借：财务费用 7.41万
贷：租赁负债——未确认融资费用 7.41万｛〔278.33-100-（100-14.27）〕×8%｝
借：租赁负债——租赁付款额 100万
应交税费——应交增值税（进项税额）9万
贷：银行存款 109万
一、新租赁准则实施时间
2018年12月7日，财政部颁布了修订后的《企业会计准则第21号——租赁》，规定执行企业会计准则的非上市企业自2021年1月1日起实施。
二、新租赁准则与老准则最大的差异
新租赁准则中，与原来最大的差异在于，原来经营租赁的资产不计入资产负债表，现在则需要计入资产负债表。
比如说在老租赁准则下，经营租赁时，只是将租赁费直接计入利润表中费用，对于租赁资产无须计入资产负债表。
而新租赁准则要求，将未来几年需要支付的租赁费折算为现值，计入资产负债表—使用权资产。
三、还再区分经营租赁与融资租赁吗?
不再区分，承租人的会计处理由经营租赁和融资租赁改为单一的融资租赁模式。
四、新租赁准则可以简化处理的两种特殊前提
1、短期租赁
具体指租赁合同的不可撤销租期不超过12个月，且不包含购买选择权的租赁;
该项租赁与资产价值无关，如合同有延长或缩短租期的选择权，需要合理预估选择权是否执行。
2、低价值资产租赁
是指单项租赁资产在功能、效用，租赁时点等相同状态下的全新资产价值较低的租赁;
该价值与绝对值相关;
准则尚未具体规定金额，在应用指南的案例中曾经提及，低价值资产的金额，在全新状态下绝对值应低于人民币4万元的资产。
简化处理就是不将使用权资产计入资产负债表，而是在支付费用时，直接将其计入利润表的费用，与原租赁准则的经营租赁一样处理。
五、期初数需要追溯调整吗?
租赁适用于简化处理的两种情形之一，从首次执行日起直接按新准则的规定进行会计处理，无需追溯调整。
其他租赁，按照《企业会计准则第28号—会计政策、会计估计变更和差错更正》的规定采用追溯调整法进行会计处理，首次执行新准则的累积影响数，调整资产负债表当年的年初数，不调整可比期间信息。
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