11月25日，央行全面降准，释放了加大对实体经济支持力度的信号。事实上，11月以来，各大银行积极落实央行、银保监会等部门一系列支持政策和“金融16条”支持房地产的具体举措。
碧桂园、龙湖等优质房企率先受益，融资渠道保持畅通。24日，龙头房企碧桂园与工商银行、中国银行、邮储银行等三家银行签署战略合作协议，总共获得超1500亿元综合授信支持，其经营稳健和良好的财务基本面受到监管部门和金融机构认可。
针对房地产的未来形势，业内人士分析认为，金融部门出台的多项金融支持政策，将有助于优质房企融资需求保持稳定和受困房企风险处置加快出清，进一步稳定市场预期与信心，推动中国房地产市场健康、可持续发展。
碧桂园获三家银行逾1500亿元授信支持
11月以来，房地产板块一改之前萎靡不振的状态，持续拉升。比如碧桂园股价一度暴涨近两倍，北向资金持有流通股比例从9月底的8.6%一路增持至23.29%，反映了内资对碧桂园的看好。
在这背后，是近日来多部门集中出台多项有力度、有针对性的举措，促房地产融资平稳有序。金融机构正在加快对优质房企的授信动作，六大国有行均已“出手”。
以碧桂园为例，11月24日上午，碧桂园集团分别与邮储银行、中国工商银行签署战略合作协议，进一步深化银企合作，并获得两家银行提供的综合信贷支持。
根据协议，邮储银行将为碧桂园提供不超过人民币500亿元意向性授信额度，授信范围包括但不限于房地产开发贷款、并购贷款、按揭业务、保函、保理、债券投资以及其它形式的资金融通等。
工商银行在当天与碧桂园等12家全国性房企签约，共提供意向性融资支持逾6500亿元。根据协议，工商银行将向碧桂园及其控股的企业提供意向性授信额度支持，围绕房地产开发贷款、个人住房按揭贷款、房地产项目并购融资、租赁住房融资、保函置换预售监管资金、债券承销与投资等业务领域开展全方位合作，满足企业合理融资需求。
11月24日下午，碧桂园与中国银行股份有限公司签署战略合作协议。根据协议，中国银行将向碧桂园提供总额不超过600亿元人民币或等值主要外币的意向性授信额度。
受此影响，24日多只碧桂园债券出现大涨。同一天，高盛上调碧桂园评级至中性。此外，汇丰也上调碧桂园等多只内房股目标价与评级，并认为当前估值已超过之前的低点，这次反弹幅度将更加强劲。
多举措促房地产融资平稳有序
在2022金融街论坛年会上，中国人民银行行长易纲强调，房地产业关联很多上下游行业，其良性循环对经济健康发展具有重要意义。
2022年以来，房地产市场陷入深度调整期，市场信心缺失。即使9·30中央多部门发布全国性普惠政策，整体市场销售恢复仍不及预期。据国家统计局发布数据显示，1-10月全国房地产开发投资113945亿元，同比下降8.8%；商品房销售额108832亿元，下降26.1%。
为保持房地产融资平稳有序，人民银行和银保监会联合发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，明确了16项举措支持促进房地产市场平稳健康发展，涵盖开发贷、信托贷款、并购贷款、贷款展期、保交楼、个人房贷、个人征信、租赁市场等。
还有11月14日，银保监会、住建部、中国人民银行联合发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》，允许商业银行在充分评估房地产企业信用风险、财务状况、声誉风险等的基础上进行自主决策，与优质房地产企业开展保函置换预售监管资金业务。11月8日，中国银行间市场交易商协会发布，继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”），支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。
中信证券认为，近期金融支持地产融资政策频出，政策力度提升明显且落地迅速，市场对政策反应积极，有效稳定了投资者对地产信用以及银行资产质量的预期。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，“第二支箭”扩容是民营房企开展债券融资工作的一个重要事件，结合近期全国各大商业银行密集对重点房企积极授信，说明针对房企更全面、体系化的融资工作正在铺开。他预计，后续全国销售排行在TOP100的民营房企，将更容易获得此类发债工作支持。
优质房企率先受益
不过需要指出的是，从目前覆盖的企业看，主要还是一些优质的、经营较为稳健的企业。以银行落地来看，工商银行、建设银行、邮储银行分别与碧桂园、万科、美的置业、中海发展、华润置地、龙湖、金地等优质房企签署战略合作协议，助力房地产市场平稳健康发展。
作为监管部门选定的示范民营房企，碧桂园是行业内为数不多的能够进行全品种融资的民营房企。同时，碧桂园持续开展维护市场稳定，保护投资者利益的行动，通过回购债券、增持等实际举措提振投资人对优质民营房企的信心。
在市场方面，碧桂园保持行稳致远的经营定力，根据市场情况灵活安排销售及投资策略。今年前10个月，累计实现权益合同销售金额约3094.3亿元。第三方机构榜单上，碧桂园销售额仍居首位，前十月全口径销售金额为4032.9亿元。今年9月和10月连续两个月实现业绩环比增长，说明销售情况正逐步修复。
在投资方面，碧桂园在各能级市场的均衡布局，有效对冲了局部地区疫情对销售的阶段性影响，同时丰富的可售资源可以应势快速调整推盘节奏、保证供货需求。截至2022年6月30日，碧桂园现有权益可售资源中，75%位于长三角、珠三角、环渤海、长江中游、成渝等五大都市圈，契合国家重大区域发展战略和人口流动趋势。
还有，如龙湖集团，一系列指标均在行业的较高水准，而作为房企生命线的“三道红线”，龙湖集团也已连续六年保持绿档。近期龙湖集团与六大国有银行签署战略合作协议；美的置业也获四家国有大行授信支持，过往的稳健经营和财务表现，得到了监管机构及主流银行的认可和信赖。
申万宏源、中银国际、浙商证券等多家机构维持房地产板块“看好”评级，短期推荐受益于信用修复的民营优质房企包括碧桂园等多家房企。
机构预计市场稳健回升
除了供给端的信贷支持，在需求端，房地产行业也迎来利好。11月25日，中国人民银行称，决定于2022年12月5日降低金融机构存款准备金率0.25个百分点(不含已执行5%存款准备金率的金融机构)。此次降准共计释放长期资金约5000亿元人民币。
在此背景下，作为房贷利率“锚”的5年期以上LPR(贷款市场报价利率)回调的可能性增大，即房贷利率下限有望再迎普降。当前绝大部分城市首套、二套房贷利率都在政策下限的水平上。据贝壳研究院统计，截至11月18日，已有18城首套房贷主流利率降至4%以下。
综合以上，中金公司研报认为，短期内有助于提振信心和改善预期，中长期维度上也可合力带动销售、投资等基本面指标逐步企稳。预计房地产行业2023年基本面指标将整体表现稳健，全国商品房销售面积和金额或同比增长2%和5%。
为了更快提振购房者信心，越来越多的房企在积极重塑交付力。以碧桂园为例，2022年1-9月，碧桂园已在30个省、267座城市、910个区县，累计合同交付共45万套房屋，交付面积为5300万㎡。根据国家统计局数据，碧桂园前三季度交付面积约占全国18%，大体上相当于全国每交付5套房，就有约1套是碧桂园的。今年第四季度，碧桂园预计还将交付约28万套房屋。
此外，还有美的置业对交付也十分重视，前10月累计交付超5万套；上半年万科实现11.5万套住宅的平稳交付，其中35%的项目“交房即交证”；2022年保利发展交付体量创历史新高，覆盖24个省市68个城市，均按合约按时保质交付。“交付力”已然成为检验、甄别房企硬实力的试金石，向市场传递信心。
南都·湾财社记者 王艳玲
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