我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派，只说对你最有用的操作和建议
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提问：在武汉做民宿怎么样？房租7000，投资50万，租5年！
回答：武汉部分板块适合做民宿，但你要想清楚 是以民宿为主（现金流、租赁）还是以房产投资为主（投资回报率、买卖）。所以先找到自己的方向，再去做规划比较好。个人认为，5套为一规划，前五套基本是熟悉，后面便开始慢慢走向体系。不管是民宿、租赁还是买卖。
一般民宿的条件：
大学旁
靠地铁
有著名旅游景点
靠近最好的医院
商务密集区
周边酒店爆满
房子带电梯等，如果符合大部分条件，就可以做。
民宿是对装修产品的运营，装修看重成本，行家用的材料信息，装修队是核心资源。民宿重在对市场喜好的把握，什么样的地段用什么样的产品，不同风格设计吸引不同人群，不同产品定价不同，设计装饰的审美，airbnb的账号经营，社交媒体的宣传包装都是运营大头，已经和装修没有太大关系了。
提问：【新人首问】房姐好。夫妻双方深圳上班族，男方深户，女方武汉户口，具有深圳购房资格，家庭年入税后70w，手上现金200万，目前男方名下一套价值宝安翻身片区470万两房，剩余房贷180万。 从今年10月份开始看宝安地区房子，赶上双11深圳房价大涨，现在疑虑如下： 1、由于女方有三成名额，考虑再买一套700万左右三房，这样可以保留原来的房子不卖，主要看的碧海片区的，目前已经涨了20%左右，现在入手是否高位接盘？这个价位除了碧海，还有哪里的房子性价比比较高的？ 2、现有手上两房，是卖掉还是持有更划算？ 3、由于女方是武汉户口，还是希望能在深圳买完之后去武汉投资，两边如何分配才能最大收益呢？ 感谢房姐。
回答：深圳优质板块已经涨起来了，可以在没有普涨或者涨幅不大的板块里淘笋。所以，要不要入场，重点还是看具体的选筹价格。 目前可以在福田的皇岗.梅林.龙华的中心区.宝安的西乡等地方寻找机会。 后面有几种可能性： 1.热一阵子，年底节前出来政策限制，冷下来，回调回去； 2.多空僵持着，不一定回调，用时间换空间，过个一年半载，涨幅就夯实了。 3.网红事件为深圳带来大量新流量，继续上涨。 翻身持有还是出手，要看具体楼盘情况再做判断。 先买深圳，留50W投资武汉就好了。
提问：美女姐姐，我在蔡甸区有一套09年的房子，一套新房子今年才装修好，资金压力较大，勉强应付，想卖老房子。请问一下你，明年大概率武汉楼市能回暖吗？卖了老房子又怕过两年大涨，两套房子离4号线临嶂大道站都比较近，请问武汉市过两年大概率会上涨吗？谢谢你了
回答：蔡甸老房趁早出手置换到主城区 武汉现在属于慢牛，新盘开始缓慢拉升
提问：房姐您好，东莞最近涨幅全国第一，您觉得要不要现在入手一波？松山湖和南城新的CBD地区西平都涨的特别厉害，连靠近城区的石碣新开地盘美的招商东樾估计都要2w5以上，房姐对东莞目前形势如何看待，如果是刚需自住应该何时下手？
回答：你好，松山湖三年破6的概率很大，但去年已大涨过，今年是盘整年。 松山湖确实有各项指标支持它继续上涨，我一直很看好。 但有一点必须牢记，松山湖再好，也是东莞的松山湖，对标的是东莞房价，会被周边寮步、大朗镇的房价拉低，树不会长到天上去。 松山湖的房子该怎么买? 松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域： 1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期。 锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。 2、松湖北区 代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心。 3、松湖东区 代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居。 4、松湖南区 南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低。 华为自建楼盘 松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。 悦园的品质和环境不错，紧临松山湖。 总结： 1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋； 3、东莞二手房不限购； 4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。 5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。 6、选筹不要超出上述范畴。 最后，东莞未来发展不错，但是明显不如广深，建议入手一线城市。
提问：房姐晚上好，最近武汉天地要开了，沿江T3栋，据说比T4上涨5-8%，有点想自住，但也不是一定要，不知道这种情况还能不能买，会不会三五年都站岗。请房姐给指点一下
回答：喜欢就买吧，天地是纯自住产品
提问：新人首问：房姐久仰，我目前居住工作都在广东中山，虽然看到房姐对于中山房市前景不看好，但本人基本不大可能离开，这是前提。现有住房在中山南区滨河湾自住舒适，生活半径也在这，余贷仅30，小孩三岁，手头60弹，年入50，想置办石岐区或东区学区，目前纠结，是入东区一手或次新还是选择便宜的学区老楼（可租），现中山人口流入及购买力够呛，石岐东区一手感觉虚高可能坑。二手学区的话120汇景台（2001）入读杨仙逸小学，150恒大二期（2015）入读雍景园小，180朗晴轩（2005）入读朗晴小。目前我流水还不错，二套房资格不想随便浪费，所以请教房姐：是一手新还是二手便宜可租的学区，二手学区的话上面三个片如何选择？
回答：你好，中山有价值的可以在石岐区兴中道两侧，博爱路两侧淘淘 但是学区要看你自己的需求了，目前单价1.2以上的，感觉都高了。 入手一套学区自住，剩余子弹入手广州 才能利益最大化。 投住分离，不要把思维老局限在中山。
提问：#新人首问##投资小白#房姐你好哇。现在情况：本人西安限购区两套房，名额已用完。一套北郊经开区住宅，一套南郊高新区公寓（40年产权，占名额，后悔买了）刚刚在北郊同一小区贷款买入一套二手小三室，父亲自住。现在纠结1，没有名额，是把公寓赠予父亲换名额（据说两年内不能交易，父亲二婚赠予后怕有纠纷）还是想办法写在老公名下(外地户口，名下无房无贷)2是否应该把公寓出手再投资或买学位房（收益不到5%，够还一半房贷）3家里北郊地铁附近有一套老房，是不是时机卖掉？谢谢房姐解答。
回答：你好，高新区公寓投资价值不大，涨幅非常弱，建议直接出手。 西安仓位不建议过多，可以分散点去成都或者重庆，或者其他天花板更高的城市。 老房子可以直接出手换仓。
提问：智慧的房姐：请问是用商贷好，还是找单位挂靠交公积金，再把商贷转成公积金贷款好？商贷转公积金贷的最佳时间是什么时间？谢谢！
回答：能转公是最好的 1年左右
提问：本人男33，已婚，收入23，老家在湖北边界靠九江这边，13年苏州转上海，16年上海调南昌，南昌社保。 16年贷款入苏州木渎山水华庭94平，单1.7，地铁口，21年6月开通，现单2.5。 18年6月贷款1.3入手象湖新城37平住宅（限售2年），已还清计划今年6月满2年出掉，好填补后面房子首付欠款 19年9月贷款入南昌象湖滨江红星中奥广场3房，交房21年11月（限售2年），单价近1.3，计划自住。 问题： 1、计划明年地铁开通能一涨波苏州房子出掉后，要么南昌再入一套4房，或者考虑其它地区，给些建议，苏州房有必要持有吧？ 2、南昌象湖滨江潜力如何，感觉去年出手太急了。 建些建议，谢谢！
回答：你好，苏州比南昌潜力大，可以长持。 南昌这个城市，实在是太小了，和太原石家庄一个层面，炒房有点艰难啊，比较认可的九龙湖板块，但是已经很热了，起价太高。 红星中奥广场入手价不高，长远看不会亏。 湖北人建议加仓武汉，南昌和武汉的城市等级差距比较大，未来武汉的发展会更好。
提问：房姐您好！本人45岁，武汉户口，武汉两套，没房票了。2017年入手上海宝山区四季绿城小高层二手房一套，五楼（总层高11层）两房96平，南北通透，房龄2005年。本人在武汉工作，入上海房是准备给在武汉上大学的小孩准备的，入手至今一直在低价出租，现在每平已降3000左右，我是该继续持有呢还是等疫情过后忍痛割肉呢，请房姐给点建议，谢谢！
回答：宝山彭浦人口密集但购买力不高，四季绿城自住还行，但是投资就一般了。 淡市不出货原则，继续持有，等下一轮涨幅来了再出手。 可以考虑分割出租。
提问：新人首问：偶像房姐晚上好，我在南京市，月薪1W左右、公积金1K、，想考虑江北核心区，SFSD、刚需自住、子弹只有30W、江北核心区首付都在100W左右，首付还有70W的差额，考虑过个人信用贷，父母老家房子（淮安）二押，在新的征信体系下，如何操作信用贷、也研究您写的《信用卡系列》文章， 1请问您有什么可行的渠道，填上首付的空缺？出了信用贷还有其他什么方式融资。信用贷之后担心还款压力比较大，月供+信用贷还款=1.5W左右。后期还款用（多张信用卡操作可行吗） 2第二种思路、够买笋盘居住嘛？（个人倾向新房）结婚养娃，想听您的意见？ 希望被翻牌、翻牌、翻牌。这么晚打扰您了
回答：你好，不建议新手走钢丝，除非月供能力非常好，足够应对风险。 子弹30，可以先入手其他低价潜力城市的楼盘，翻倍之后再置换南京。 沈阳 重庆 武汉 成都 都有不错的产品。
提问：江湖救急，小姐姐，沈北新湖1楼58平6750，再加25000团购费，可以入手吗？因资金问题只能买小户型。现担心楼层问题，怕以后不好出手。纯投资。
回答：你好，1楼一般是不建议买的 除非折价10%左右
提问：请姐姐赐教，请问投资的话是中建星光城好还是东湖城好？纠结
回答：中建星光城好
提问：房姐你好，第一次提问，目前手上有子弹40，想把名下晒湖小区的老破小卖掉大概100万。考虑换四新/白沙洲/汉阳滨江200w左右的次新1.请问这个思路有没有问题2.现在出手晒湖小区是否合适？谢谢！
回答：你好，置换思路没有问题，武汉老破小是房产生物链的最底层，未来升值潜力跑输大盘。 汉阳滨江适合自住，四新和白沙洲适合投资。 如果月供能力不错，可以考虑入手一套汉阳滨江自住，剩余子弹再入手一套白沙洲投资。
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