文|孟匠
压抑了大半年的国人，在今年的“双节”大假期间彻底得到了释放。不仅冰冻了许久的旅游、航空、电影业集体从ICU出院，连热了半年的楼市也在这个“双节”期间被消费者反复暴击。
从恒大总部传来消息，在刚刚过去的八天里，恒大全国楼盘全部热销，项目销售中心甚至变成“人从众”，有图有真相：
龙江恒大文旅康养城热销现场
昆明恒大华侨城阳宗海项目销售现场
平顶山恒大悦珑湾项目销售现场
01
38天1416亿，恒大项目卖爆了
十一期间的恒大火爆热销，还有数据佐证：
- 7日开盘的黑龙江"恒大文化旅游康养城"，半天销售额便已超20亿元，吸引了超5万客户抢房；
- 8日，恒大在哈尔滨、重庆、贵州、青岛、珠海、佛山、包头等全国城市，一口气推出9个新项目，截至下午1:30，半天就已录得销售额超80亿元。
纵观今年恒大表现，十一黄金周的业绩，只是其大受追捧的一个缩影。
上半年，恒大放出“七五折”优惠以及“恒房通”线上营销的大招，一举扭转了上半年房地产行业的颓势。下半年，恒大提早布局“金九银十”，在9月初就正式下达了营销“军令”——九月和十月每个月销售目标1000亿，并率先推出一连串营销“组合拳”，配上七折钜惠，辅之以线上线下的“全民营销”。
根据恒大公布的最新公告，在9月1日-10月8日的这38天内，恒大累计实现销售1416.3亿，创同期历史新高。而截至10月8日，恒大累计实现销售5922.5亿，完成全年6500亿销售目标91%。
参考9月及黄金周的热销势头，“金九银十”完成2000亿销售目标几无悬念，这意味着恒大有望在10月末提前实现6500亿销售目标，且极有可能全年完成8000亿内控销售目标。全年业绩无忧！
02
半年降534亿，降负债恒大是认真的！
“降负债”，现已成为当下每一家房企无法回避的一个问题。虽然都喊着要降，但不是每家都有恒大这般决心。
今年3月底，恒大提出全面实施“高增长、控规模、降负债”发展战略。其中，“降负债”是指有息负债每年平均下降1500亿。从半年业绩可以看出，恒大新战略成效显著。
而为了“降负债”，恒大一面提升回款率，若按照恒大上半年90%回款率计算，全年8000亿销售或将带来7200亿回款，将为实现许家印提出“有息负债每年平均下降1500亿”的目标带来更大的底气；一面调整土储节奏，严控拿地，即便土储下降至2.4亿平方米，仍可满足未来3-4年发展需要。“一增一减”间，仅一个季度恒大有息负债便大幅下降400亿。
截至2020年9月24日，公司有息负债较2020年3月末已下降约人民币534亿元，融资成本下降2.24个百分点。
龙江恒大世纪梦幻城热销现场
在中期业绩发布会上，总裁夏海钧表示“要继续加大销售及销售回款，下半年力争回款3800亿”。而截至上半年，恒大还手握2046亿的现金余额。正是受益于充足的现金流，恒大的财务状况日趋优良。今年9月，还用自有资金提前偿还15.65亿美元（约合106亿人民币）优先票据，此次偿债规模创下香港资本市场纪录。
此外，恒大已经开启了分拆物业于港交所上市的计划，并于9月29日递交上市申请书。该公司于8月进行上市前战略融资，最新估值达到837.5亿港元。目前，恒大物业引入的战略投资者可谓巨头云集，包括中信、光大控股等大型央企，云峰基金、红杉资本等顶级投资基金，以及腾讯、周大福等大型企业。
虽然融资规模尚未披露，但于恒大而言，又多了一个融资渠道。实际上，近些年房企分拆物业上市已然成风，恒大此举，虽稍显滞后，但此时祭出这一大招，很能提振市场信心。
03
2.4亿㎡土储，奠定恒大拓疆版图
深入研究恒大的产品，你会发现，这家房企堪称中国房地产界的“刚需之友”。
以面积段来说，恒大一向主张面向刚需市场，坚持不做豪宅，所有产品中140平米以下的住房占比高达96%；以售价来说，近三年，恒大的拿地楼面价维持在1600-1700元/平方米左右，没有拿一个地王，在这一基础上，恒大三年的销售均价都在10000元/平方米左右，保持稳定，没有大起大落（数据来源：2019年业绩发布会）。
贵阳恒大城市之光热销现场
除了兼顾到了需求层，纵观全国，恒大的战略布局也直指未来人口最密集的地区。
7月30日召开的中共中央政治局会议提出，“要以新型城镇化带动投资和消费需求，推动城市群、都市圈一体化发展体制机制创新”。这意味着，国家正在加快做大做强城市群、都市圈的步伐。
而恒大，自2016年成为全国第一房企后，大举回归一线城市。目前，恒大土地储备2.4亿平方米，66%在一二线城市，总货值高达3万亿，34%在三线城市，且是GDP在1000亿以上、人口100万以上、有产业支撑、有高铁高速公路通达的经济发达三线城市。更重要的是，这些土储成本低廉，平均楼面地价仅2121元/平方米（仅占平均售价的20%），确保了一定的价格优势。
可以说，深耕都市圈的战略目标，恒大与国家方针不谋而合。
而自“谣言风波”以来，恒大股票三天暴涨40%，足见市场对于恒大的信心；而伴随着863亿战投转为普通股权长期持有，恒大这艘地产航母，有望爆发出更为强大的战斗。
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